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[雜談] 開發商爭相降價和特價,珠海樓市韭菜又不夠用了

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發表于 2019-8-19 12:58 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最后由 豬哥哥 于 2019-8-19 13:01 編輯

7.30政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,可以說是立竿見影。八月中旬開始,珠海及中山不少樓盤爭相以降價或特價的方式加入跳水隊。2018年10月全國到處降價,很多人怪萬科高喊活下去,但這次萬科沒出聲。

看來形勢不容樂觀,在信托按下暫停鍵后,珠海樓市很可能二次探底。參考文章:信托按下暫停鍵,買新房要加倍警惕踩雷!!!

但與開發商紛紛降價相映成趣的是,全國各地大V仍然在揮舞著王八盒子,指揮著一批又一批的韭菜們前赴后繼來當接盤俠。

三四月一些大V舉著“《珠海,下一個深圳》”的牌子,五六月另外一批大V《這個放開限購的城市,正處于大漲前夕》公眾號大量互推,現在《注意,廣東即將出現第二個深圳》回鍋熱一熱,又端上了桌。星星之火可以燎原,古人誠不我欺也。

不同的韭菜,熟悉的味道;不同的大V,一樣的配方。


1、坦洲樓市已經觸底

8月16日,珠海人的朋友圈被一個消息刷爆了:月租低月供,緊挨著珠海的中山坦洲新房御城金灣毛坯1.1萬傾銷,當天售樓部人山人海,晚上財務加班收款,次日中午即封盤,據說賣了近三百套!


這樣的銷售場景,仿佛時光倒流回到了2015-2016年。這也難怪,此前御城金灣二期最高賣到一萬五六,這次一萬一的單價,相當于降價25%以上!此情此景,跟2018年10月前后珠海斗門白蕉的招商依云水岸、金地格林泊樂和華發三盤大降價如出一轍。

今年四月前后,坦洲另一個樓盤逸駿星園毛坯一萬二開盤,一萬二三的成交價,讓該樓盤成為坦洲當時的銷售冠軍,之后一個多月升到一萬四左右。

1.1萬即大幅放量乃至人頭濟濟,足以說明坦洲新房已經是觸底了。但是,同期在售的其他1.4-1.7的樓盤,銷售勢頭并不好。由此可見,坦洲雖然觸底,但未來并不會引起較大的反彈,預計會橫盤三五年。

2017年5月,豬哥曾經警告過,不要賺取最后一個銅板,中山的房子現在是最好的賣出時機!那時候正是瘋狂的頂部。兩年之后,曾經一萬八九的地段,出現了一萬一的新房,豬哥覺得跌到底了。

2、橫琴開發商底氣不足

這兩天,不少朋友轉發一些截圖給我,橫琴島內兩個樓盤出現了令人驚訝的特價房,單價竟然是三萬五六。要知道,二手放盤都四萬多呢:





許多朋友來電問能不能下手?

豬哥也納悶了,橫琴島內并沒有政府限價,開發商怎么這么沒底氣?難道他們都不關注大V的公眾號?大V們都說橫琴要漲到十多萬,據說還有人說要漲到四十萬,怎么給個零頭就賣了?

買不買?豬哥覺得,有閑錢的大佬,可以持有八年以上面不改色心不跳的,四萬以下買來應該沒什么大問題,盡管今天橫琴一把好牌打的并不怎么好看,但是牌局還沒結束不是?至于指望用高杠桿來發財的中產,還是洗洗睡吧。

島內的大特價,下半年將會影響到灣仔這邊的新房信心,預計下半年推出新貨難以跨越上半年的價格。

3、香洲區下半場是二手市場

七月初,資金回籠不少的幾個樓盤如中海環宇城、中鐵諾德國際,紛紛收回外圍代理權。但是,7.30之后,又紛紛允許外圍代理了,看來是政策判斷失誤盲目樂觀了一個月。


月初,有不少人朋友圈里看到碧桂園香洲府降價,玲瓏府尾盤也在特價。這兩天,有朋友截屏市區的玖洲道,拋出了二字頭的特價優惠,估計除了五洲花城三期外,過幾個月還會有其他樓盤跟進不斷推出特價房回籠資金。

總體來說市區新房與旁邊同等檔次的二手差異不大,泡沫較小,但是由于限購原因外地資金無法進來,今年下半場新房市場估計橫盤。二手方面,7.1個稅核定征收之后,流通性提高成交量上升,價格也在溫和上漲。未來舊改持續,市區不少二手房目前處于相對洼地,有望繼續補漲。

市區新房降價的,之前夠不著的自住剛需機會來了,雖然特價房戶型選擇空間很小,但是你只要記住一句話,“會賣的是師傅”,未來哪天行情火爆恐慌情緒蔓延的時候,當斷立斷賣掉,再持幣伺機入場。

4、唐家新房還能挺一陣子

一說起唐家樓盤,大家的腦海里應該會不約而同地跳出幾個字:“大牌云集”,唐家似乎沒有什么小開發商。

融資渠道卡死后,實力的大牌估計還能挺幾個月,2016年國慶調控后唐家就一直挺著,一年后陸續拿出特價。但是這次的信托叫停,高周轉的大牌開發商日子也將會不好過,這次掐斷融資渠道比2017年加碼調控還要狠。

今年唐家新房尤其是北圍那邊,主要依賴外地大V,接力賽一樣的一批又一批帶過來。7.30之后,估計大V的忽悠不太好使了,所以挺幾個月后估計會陸續有特價房出來。

本地需要自住的剛需,不妨可以等等,十一月之后應該有特價房出來,大開發商有個特點,就是年報需要靚麗的數據,需要好看的現金流。

5、西部新城有人歡喜有人愁

前兩天聽人說,航空城三萬加的樓盤有了特價。不過,這個特價還是挺高大上的,人家是“總裁特惠日”。賣房竟然跟總裁掛鉤了,這種獨樹一幟別出心裁的營銷讓豬哥心服口服。那位朋友說了,不是公司總裁的干瞪眼買不成?放心大膽地去吧,沒人查你是不是總裁,真的非得提供總裁證明,豬哥公司給你出具一份總裁任命書。


除了高端樓盤降價,金灣地段樓盤也出現了降價樓盤,你沒看錯,精裝大三房13788起,還可以兩年免息分期:


常言道,投資不過山海關。斗門方面,2016年之后豬哥就認為投資不過湖心路口,偏遠地段除非是像去年直降三千1.2萬左右的才可以考慮投資。養老或自住的不用想太多,該買就買,但是沒必要追著最高價的買。

白蕉備案價兩萬的時代,以及目前在售新房單價一萬七左右的,都有被開發商關門打狗的風險。湖心路往北的,比如江南岸、建發熙園這類單價2-2.2萬但目前沒有生活和商業配套的,都有可能會回籠資金出現特價。

近幾個月來,由于航空城新房讓人無法望其項背,區域二手和湖心路口二手呈價升量增趨勢,航空城和湖心路口二手標桿樓盤都存在明顯的惜售現象,可見地段和產品質量還是非常重要。

本地剛需,可以適當關注各區域二手房,尤其是低于同檔次新房50%的二手房,泡沫小風險小。至于投資,因為珠海基本沒有一二手倒掛,可關注區域同等品牌新房只高于二手10%的,或者同一個小區三期新房比一二期只溢價10%的。爆炒區域要回避,風險有二,不是出現質量群體事件,就是開發商大降價關門打狗。



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謝謝豬哥分享!  發表于 2019-8-21 23:48
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  發表于 2019-8-20 21:22
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  發表于 2019-8-20 08:37
謝謝分享!  發表于 2019-8-19 23:02
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沙發
 樓主| 發表于 2019-8-19 13:00 | 只看該作者
本文并非完全看衰珠海樓市,不過因為近期國際形勢不太樂觀,國家層面關閉融資渠道,今年下半場新房市場不太樂觀,肯定不如上半年。由于周邊新房今年提價太快,市區二手很多反而成為低洼,剛需就不要湊熱鬧追熱點了,根據自己的需求買房,或就近,或圖學區,都可以。

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離老城區近的X洲鎮,一手房猛降直懟城區老舊破,這個距離這個價格,怕老舊破也快頂不住了!!!  詳情 回復 發表于 2019-8-19 13:49
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板凳
發表于 2019-8-19 13:42 來自手機 | 只看該作者
板凳在此,豬哥精品

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  發表于 2019-8-20 21:22
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地毯
發表于 2019-8-19 13:46 | 只看該作者
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地板
發表于 2019-8-19 13:49 來自手機 | 只看該作者
豬哥哥 發表于 2019-08-19 13:00
本文并非完全看衰珠海樓市,不過因為近期國際形勢不太樂觀,國家層面關閉融資渠道,今年下半場新房市場不太樂觀,肯定不如上半年。由于周邊新房今年提價太快,市區二手很多反而成為低洼,剛需就不要湊熱鬧追熱點了,根據自己的需求買房,或就近,或圖學區,都可以。

離老城區近的X洲鎮,一手房猛降直懟城區老舊破,這個距離這個價格,怕老舊破也快頂不住了!!!

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問題是城區老破舊也比中山坦洲強呀  詳情 回復 發表于 2019-8-20 23:36
這個影響不大,去年底白蕉大降連湖心路都沒影響到。這次御城金灣回籠資金,也就一個盤而已,并不是整個坦洲普降、大降。一天就被買光了,底部特征明顯。  詳情 回復 發表于 2019-8-19 13:59
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地下室
發表于 2019-8-19 13:58 | 只看該作者
豬哥哥 發表于 2019-8-19 13:00
本文并非完全看衰珠海樓市,不過因為近期國際形勢不太樂觀,國家層面關閉融資渠道,今年下半場新房市場不太 ...

豬哥  記得上半年的時候  您預期下半年 房價是上升的,要漲啊!   怎么現在不看漲了么??

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你真的天真到完全相信要從你口袋掏你一輩子的錢的人的話嗎?????  詳情 回復 發表于 2019-8-19 21:49
今年上半年整體上漲了10%,下半年市區二手還要補漲,但是新房不太樂觀,因為開發商需要資金,二手房東急用錢的不多。  詳情 回復 發表于 2019-8-19 15:00
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7
發表于 2019-8-19 13:59 來自手機 | 只看該作者
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 樓主| 發表于 2019-8-19 13:59 | 只看該作者
趙岸雄123 發表于 2019-8-19 13:49
離老城區近的X洲鎮,一手房猛降直懟城區老舊破,這個距離這個價格,怕老舊破也快頂不住了!!!

這個影響不大,去年底白蕉大降連湖心路都沒影響到。這次御城金灣回籠資金,也就一個盤而已,并不是整個坦洲普降、大降。一天就被買光了,底部特征明顯。

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之前我都說坦洲價格已經不錯了,全國超過1萬的城市都大幾十個了。說實話坦洲這個位置,價格才一萬出頭真心不貴了。而且還是大灣區。  詳情 回復 發表于 2019-8-19 17:42
同區域偽二手房掛上去想成交,這個價格算很明示了?  詳情 回復 發表于 2019-8-19 14:45
確定不是摘瓜人想通了? 瓜也要時間去生長的啦!再猛摘,瓜毛都沒了。估計它們已經走到100步之后了  詳情 回復 發表于 2019-8-19 14:26
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9
發表于 2019-8-19 14:00 | 只看該作者
豬哥哥算是有良心的,除了唱好,也會唱衰樓市,不像有的中介,你不買,感覺明天就要后悔得去死一樣。
來自微站
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發表于 2019-8-19 14:15 來自手機 | 只看該作者
板凳在此,豬哥精品 我必觀看!!!
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