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[雜談] “深珠通道”,不過是黃粱一夢!

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主樓
發表于 2019-7-25 22:55 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
很多人在樓市喜歡沉迷于概念,前兩年沉迷“深中通道”,這兩年又開始沉迷“深珠通道”。豬哥就納了悶,這類專用名詞,都是開發商御用文案發明的,剛需啊白領啊跟著起啥子哄?
2016年底-2017年,“深中通道”概念讓三鄉、南朗火了一把,三鄉雅居樂從2016年初的五千左右漲到一萬五。2017年5月,豬哥發文《不要賺取最后一個銅板,三鄉坦洲是最好的賣出時機》,今天的二手市場證明,2017年5月中山是個分水嶺,快速補漲失去洼地優勢后,這兩年中山樓市二手房跟著珠海二手下行。

現在八字還沒一撇,又要炒作“深珠通道”,前兩年被“深中通道”套住的人,有伴了。


一、深圳外溢中山珠海,難于上青天。

現在經常有人說,“深珠通道”會讓珠海享受深圳人口和產業的外溢,豬哥就笑了。這是沒睡醒?

城際道路的開通,確實會帶來可觀的流量,但是這個流量跟銀行的過路流水一樣是沒什么用的。什么叫做過路流水?如果你的賬戶上午進賬兩萬,下午全部轉走,去買二手房的時候,銀行是不認你這個流水的,沒有一點沉淀。因為沒有虎門大橋堵車,深圳人可能來長隆玩的次數多一點,僅此而已。至于珠海居住深圳上班的,如果工資大幅增長購買深圳,肯定會毫不猶豫賣房去深圳買。

“深珠通道”會導致深圳人口和產業外溢嗎?

1、先談談人口外溢。

深圳上班過珠海中山來居住,每天過橋過路費得100塊吧?每天往返兩百多公里,油費得80塊吧?估計只有深圳土豪才有這個能力,但是土豪有這個需求嗎?深圳剛需除非腦子進水了每天花180塊過來中山珠海居住,每周牛郎織女聚一次大多數不愿意。臨深地帶,東莞的長安、黃江、樟木頭、清溪這些地方,惠州的大亞灣,都要比來珠海方便且比唐家廉價得多吧?

2010-2016年,珠海房價一直上漲,而中山房價停滯不前,不少珠海人溢出中山,也就是止步于坦洲,前幾年三鄉房價才五千左右,有多少人珠海上班去稍稍遠一點的三鄉居住?2016年底到2017年初,珠海樓市高壓調控后,中山短短半年補漲翻倍,這兩年住在坦洲珠海工作的人已經出現明顯回流。

2、再談談產業外溢。

重工業需要廉價的土地,放眼大灣區,江門的土地比珠海便宜得多,企業進來首先考慮的是員工能否留住,唐家房價已經不菲,普通員工無法安居樂業,產業哪有外溢珠海的動力?高科技企業需要產業集群,所以華為搬去了東莞松山湖,娘家不遠來去方便。唐家高新區難以達到產業集群效果,有名氣一點的企業是魅族和金山。今天的手機市場好像已經沒魅族什么事,金山軟件就比較搞笑了,金山毒霸每天跟2345搶奪豬哥電腦的瀏覽器,比上甘嶺戰役爭奪還要激烈。

栽下梧桐樹引來金鳳凰。南朗、三鄉、金鼎、唐家產業目前有政府正在大興土木看得見的利好嗎?唐家高新區跟大灣區其他地方比有競爭優勢嗎?豬哥上個月曾經感慨發文,《高新區,能干點房子以外的事嗎?》。再說了,招商也是個技術活,不是你想招商就能招來。珠海的定位不是高新技術,而是旅游城市,現在連曾經高大上的橫琴自貿區都定位為旅游,所以珠海對于高新技術企業的吸引力有限。

3、打鐵還需自身硬。

深中通道、深珠通道開通,首先是珠海中山自身產業的大幅崛起,有了產業才會有了大量的人口凈流入,才會增加居住需求,才會導致房價上漲,這是決定性因素。這些年珠海的高層頻繁更換,大都是過路客,十年樹木百年樹人的思維,首先是需要把珠海當成自己的家。領導都是過客,自身該如何硬起來?2016年珠海調控,豬哥就很清晰看到這點,發文《調控給了珠海兩年時間,珠海能雄起嗎?》,呼吁珠海大力發展唐家和西區產業,加快人口流入,2018年人口開始大幅度凈增長了,但是高新區和西區產業并沒有看到什么發展。


二、城際高速與地鐵完全是兩碼事。

城際通道的開通,跟地鐵開通完全是兩碼事。為什么很多城市地鐵口上蓋物業漲得快?因為修地鐵的城市本來就是人口密度大,地鐵會把城市人口密集的地段,分流過來,一兩年時間就會繁華,紅利看得見。而城際軌道,只是方便旅游出行和貨物運輸,并不會將不同城市的人口分流。

要說大橋概念,港珠澳大橋的概念比深中通道、深珠通道牛逼吧?但是橫琴到現在五六年了,傾國家之力、傾廣東之力、傾珠海之力,投資論千億,現在產業都還沒起來,據說大老板來視察的時候龍顏不悅,批評橫琴忘記初心。2013年前后的橫琴買家,五六年都沒享受珠海房價上漲的紅利。2016年“深中通道”被套住的買家,什么時候會享受紅利?現在的“深珠通道”概念,10年內應該看不到希望吧?

路通了房價就會大漲?開什么玩笑!坦洲愛me公園就在高速路口,出行比吉大方便得多,但是愛me公園房價怎么單價才一萬出頭而吉大有單價五六萬的萬科珠賓?當年珠海建廣珠輕軌的時候,不少人一廂情愿地認為,以后好方便,廣州人會來中山珠海居住,城軌開通好幾年了,誰見過廣州人白天廣州上班,晚上來中山珠海居住?城規前山站周邊的房子,賣不過新香洲吧?廣佛江珠城規開通,珠海人會每天晚上去房價便宜的江門居住嗎?


三、最后說幾句唐家。

唐家的魅力,在于半島風景優美氣候宜人而不是高新區的噱頭。如果放開唐家二手限購,是不愁外地人接盤的,唐家樓市可以跟南灣甚至橫琴抗衡;反之限購如果再持續幾年,唐家的二手房不是現在短期有價無市,會長期有價無市。風險與機遇,是孿生兄弟。

2016年初,豬哥寫過一篇關于唐家的文章,《唐家,不是人住的地方》,標題就已經概括了唐家的屬性,神仙住的地方,遠離都市的喧囂。現在仍然建議喜歡清凈打算自住、計劃退休來住,在附近工作就近的,該買就買。純投資的,三思后行。

如果今天你沒有經過嚴謹的考察,而是在售樓部或者大V的文章里被灌輸“深中通道”、“深珠通道”、“高新區”這些專用名詞后頭腦發熱的,豬哥告訴你那是忽悠,不值得你便宜賣掉老家的房子來搏一把,不值得你自住問題還沒解決來“投資”,不值得你加上高杠桿晚上噩夢連連來淘金。至于已經買了的,洗洗睡吧,別整天腦海縈繞,關心則亂。


今年不少人問豬哥唐北圍如何?借用香山網友小螃蟹在某個帖子里跟帖所言:“珠海沒有唐家北圍這個地方(它就是金鼎)。打著唐家的旗號,這是開發商和中介的銷售伎倆,因為金鼎比唐家半島相對來說還是差一些,沾上唐家可能好賣一些,我們要實事求是,不要誤導別人”。


豬哥舉一反三:珠海沒有橫琴北圍這個地方,橫琴以北的叫做南灣;珠海沒有橫琴東圍這個地方,橫琴東面是澳門;珠海沒有橫琴西圍這個地方,橫琴西面是金灣的三灶。

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taiwan009 + 1 樓主,大部分說得有道理!支持!1、任何地.
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沙發
發表于 2019-7-25 23:21 來自手機 | 只看該作者
沙發沙發,我在高新區干了五年,最后還是跑去深圳打工了,在深圳的這一年里見證了魅族裁員,離職潮,好多魅族的跑過來面試,深圳機會多,我隨便跳槽就是bat,ov,華為,前段時間拿了騰訊offer沒去,不過不論是深珠,深中,通了對我們兩地跑的有些幫助,比如現在一周回來一次,以后可以一周回來兩次,有條件我還是會在深圳買老破小!
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板凳
 樓主| 發表于 2019-7-25 23:35 | 只看該作者
概念炒作,都是一地雞毛。
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地毯
發表于 2019-7-25 23:38 | 只看該作者
對比珠海幾大新區,最先起聚人氣的會是十字門(必竟他是目前主城區外擴的一部份,再到航空城(西區工廠有就業人口有這個就近需要加上斗門區有能力的人都想住這一區),再次才會到唐家灣,最后才會是橫琴,橫琴越來越像一個坑(近期更規劃一塊地給澳門人做上樓盤和養老用,暈)
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地板
發表于 2019-7-25 23:54 來自手機 | 只看該作者
豬哥最近去過北圍么?北圍已經有企業:瑞士ABB國機機器人產業園、珠海城智大數據中心、數據安全天地融、匯金科技金融物聯網總部、中以科技企業加速器、智谷圓芯等。都正在建,或已建成(比如機器人首期)。還有富士康等,但上次路過,沒看到富士康開建。單純從引進產業看,北圍應該是珠海最有希望的地方。深珠軌道交通真落地,一站到前海,和珠海到廣州南站(樞紐站,郊區)很不同。如果北圍沒希望,整個珠海就甭提了。不過,我不希望北圍大漲,透支潛力。
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地下室
發表于 2019-7-26 00:04 | 只看該作者
深珠通道,絕對不是夢!

點評

深中通道 ,快要通車了!  詳情 回復 發表于 2019-7-26 10:13
伶仃洋大橋經兩岸三地的最終博弈結果就是現在的港珠澳大橋和深中通道,深珠通道本來就是很多珠海人事的夢,永遠不會達成~  發表于 2019-7-26 09:41
深珠應該主打的是軌道交通,如果只是公路,就有些同深中重復了。軌道交通,北圍pk馬鞍島(離中山市區太遙遠),想想就不是夢。  詳情 回復 發表于 2019-7-26 07:57
深珠通道難道會出現一元巴士?  詳情 回復 發表于 2019-7-26 00:32
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7
 樓主| 發表于 2019-7-26 00:32 來自手機 | 只看該作者
吉大先生 發表于 2019-07-26 00:04
深珠通道,絕對不是夢!

深珠通道難道會出現一元巴士?
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8
 樓主| 發表于 2019-7-26 00:34 來自手機 | 只看該作者
心隨-風飛 發表于 2019-07-25 23:38
對比珠海幾大新區,最先起聚人氣的會是十字門(必竟他是目前主城區外擴的一部份,再到航空城(西區工廠有就業人口有這個就近需要加上斗門區有能力的人都想住這一區),再次才會到唐家灣,最后才會是橫琴,橫琴越來越像一個坑(近期更規劃一塊地給澳門人做上樓盤和養老用,暈)

如果橫琴沒戲的話,十字門天天看著澳門,葡幣不會隔著河飛過來十字門。珠海的前途,唯有祈禱橫琴格局大一點,產業多一點。
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9
發表于 2019-7-26 00:38 | 只看該作者
當年,港珠澳大橋準備興建的時候,網友們也說是炒作,呵呵
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10
發表于 2019-7-26 00:39 | 只看該作者
哈哈,堅決支持豬哥妙文!
幽默而扎心,我覺得凡是認真看過以后的珠海買房人,不會被別人輕易忽悠
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